Budujemy dom...
Któż nie marzy o własnym domu? Powinien być funkcjonalny wygodny trwały oszczędny
ciepły i starannie wykonany. Dom buduje się na lata. Nie ma tu miejsca na fuszerkę
lub naukę na własnych błędach. Trzeba podejmować szereg ważkich decyzji, od których
zależy przyszłe użytkowanie domu.
O czym trzeba wiedzieć przed jego budową?
Zakup działki
Zakup działki - nawet budowlanej nie oznacza, że będziemy mogli postawić tam dowolny,
zgodny z własnym wyobrażeniem domek. O możliwościach i warunkach zabudowy decydują,
bowiem dwa dokumenty -
– Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub w
przypadku jego braku indywidualnie wydane
warunki zabudowy dla konkretnej działki.
Dlatego zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości powinniśmy dokładnie zapoznać
się z MPZP dostępnym do wglądu na urzędzie gminy (niekiedy również na stronie
internetowej). Dowiemy się z niego m.in. jaka jest dopuszczalna powierzchnia i
linia zabudowy, kształt bryły budynku, dachu i wiele innych wymagań ustalonych przez
miejscowy samorząd.
Jeśli teren, na którym jest działka nie ma MPZP powinniśmy uzyskać
od gminy warunki zabudowy. Warto to
zrobić przed zakupem działki, bo może okazać się, że nic na niej nie można postawić.
Z wnioskiem o wydanie warunków może wystąpić każda
zainteresowana osoba, określając, co chciałaby tam pobudować.
Wybieramy projekt
Dysponując wyciągiem z MPZP lub prawomocną decyzją o warunkach zabudowy możemy przystąpić
do wyboru projektu architektoniczno-budowlanego domu. Zależnie od własnych wymagań projekt
taki możemy zamówić indywidualnie u uprawnionego architekta lub kupić gotowy tzw. projekt
powtarzalny.
W pierwszym przypadku należy liczyć się z wydatkiem kilku-kilkunastu tysięcy zależnie od
stopnia skomplikowania
i renomy architekta, a także zawartej w nim dokumentacji. Projekt
składa się z kilku części i do uzyskania pozwolenia nie wszystkie jego elementy muszą
być szczegółowo opracowane. Szczególnie istotne dla prawidłowej realizacji budynku jest
opracowanie części wykonawczej, zwłaszcza gdy zastosowano nietypowe rozwiązania.
Przy zleceniu opracowania projektu indywidualnego warto zapewnić sobie tzw.
nadzór autorski projektanta, gdyż w razie problemów łatwo można je będzie rozwiązać, co
jednak dodatkowo podnosi koszty dokumentacji.
Natomiast projekty powtarzalne zawierają dość dokładną dokumentacje z reguły wystarczającą
do bezproblemowego prowadzenia robót budowlanych (zwykle w projektach katalogowych bardzo
słabo opracowana jest część instalacyjna, wymaga zmian i uzupełnień). Można też w nich
dokonywać pewnych zmian z zakresie określonym przez autora projektu.
Projekt powtarzalny, nawet jeśli nie robimy w nim zmian, wymaga tzw. adaptacji do
konkretnej działki przez uprawnionego projektanta. W obu przypadkach projekt musi
odpowiadać wymaganiom MPZP lub warunków zabudowy – w projekcie indywidualnym zadba o to
architekt, a wybierając projekt z katalogu musimy sami ustalić czy odpowiada on powyższym
wymaganiom.
Oprócz projektu architektoniczno-budowlanego samego domu konieczne jest opracowanie planu
zagospodarowania działki określającego usytuowanie budynku, dróg dojazdowych, zieleni,
szamba, studni itd. Do jego przygotowania niezbędna jest mapa do celów projektowych w
skali 1:500 którą można zamówić u uprawnionego geodety. Przy zamawianiu projektu
indywidualnego opracowaniem planu zagospodarowania działki zajmie się jego autor, natomiast
w przypadku projektu powtarzalnego zadanie to możemy powierzyć miejscowemu architektowi,
który może również dokonać zmian w projekcie, ale w granicach określonych przez autora
projektu.
Przyłącza
Oprócz projektu domu oraz planu zagospodarowania działki musimy uzyskać tzw. promesy
przyłączeniowe na określone w warunkach zabudowy media – z reguły dotyczy to głównie
zapewnienia dostawy energii elektrycznej.
Z wnioskiem o wydanie takiej promesy lub tez
warunków przyłączenia występujemy do lokalnego rejonu energetycznego obsługującego daną
miejscowość.
W przypadku promesy otrzymamy (lub nie) zapewnienie możliwości podłączenia budynku do
sieci elektroenergetycznej, natomiast wniosek o warunki przyłączenia określi dokładnie,
jakie są wymagania i w jaki sposób można będzie podłączyć prąd do budynku. Uzyskanie
promesy i warunków przyłączenia dla innych mediów będzie konieczne tylko
w przypadku,
gdy MPZP lub warunki zabudowy nakazują podłączenie do nich budynku.
Do urzędu
Do uzyskania pozwolenia na budowę konieczne jest złożenie w starostwie wniosku o jego
wydanie, dołączenie 4 egzemplarzy projektu wraz z planem zagospodarowania działki,
wyciąg z MPZP lub warunki zabudowy, oświadczenie
o prawie do dysponowania nieruchomością
(własność, współwłasność, dzierżawa), promesy lub warunki przyłączenia mediów oraz inne
dokumenty zależnie od okoliczności.
Urząd w ciągu 65 dni wyda decyzję w sprawie pozwolenia na budowę. W przypadku gdy będzie
ona niekorzystna można w ciągu 14 dni wnieść odwołanie do wojewody. W trakcie rozpatrywania
wniosku urząd może zażądać dostarczenia dodatkowych dokumentów, złożenia wyjaśnień lub
naniesienia zmian.
Pozwolenie na budowę
Pozwolenie na budowę uprawomocnia się po upływie 14 dni jeśli strony postępowania nie wniosą sprzeciwu. Prawomocne pozwolenie jest ważne przez 3 lata do czasu rozpoczęcia budowy oraz gdy przerwy w robotach nie trwają dłużej niż 3 lata. Do prac budowlanych można jednak przystąpić dopiero po 7 dniach od zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia budowy w Powiatowym Inspektoracie Budowlanym, składając tam oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązków związanych z kierowaniem budową.